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Amministratore: responsabilità in caso di incendio per i lavori?

In caso di danni provocati dall’incendio accidentale propagatosi nelle parti comuni di un edificio, si discute se l’amministratore possa essere ritenuto colpevole, per non avere attuato le necessarie misure antincendio. La responsabilità dell’amministratore per le parti comuni è assai delicata, come infatti ha affermato la Corte di Cassazione (sentenza 22163/2019), che ha trattato il caso di un incendio in un edificio.

Le responsabilità per lavori su parti comuni

In particolare, nel corso di attività ordinate dall’amministratore / gestore dell’edificio per eliminare infiltrazioni si originava un incendio del plexiglass di copertura del lucernaio più vicino che si propagava a tutti quelli contigui. La Corte dichiarava inammissibile il ricorso di un danneggiato contro la sentenza che aveva riconosciuto la responsabilità, in base all’articolo 2051 del Codice civile, dei gestori dell’immobile. Questi ultimi sostenevano, invece, la responsabilità per l’articolo 2053 del Codice civile.

Nella sentenza in questione si afferma che correttamente la Corte di appello ha accertato che la causa dell’incendio non era da ascriversi alla struttura dell’immobile bensì ai gestori dello stesso. Questi ultimi in qualità di committenti di lavori di impermeabilizzazione compiuti con una condotta inadeguata e gravemente inadempiente.

L’amministratore e il caso specifico

Per la Cassazione sono custodi tutti i soggetti, pubblici o privati, che hanno il possesso o la detenzione della cosa. Dunque non solo i proprietari, poiché tale qualità non è necessaria e non è esaustiva. Nel contratto di appalto non viene meno per il committente e detentore del bene il dovere di custodia e di vigilanza. Con questo quindi anche la responsabilità di cui all’articolo 2051 del Codice civile.

La Cassazione ha infatti anzitutto sottolineato la differenza tra gli articoli 2051 e 2053 del Codice Civile.

  • l’art. 2051 considera quale responsabile del danno cagionato il custode, a meno che non sia provato il caso fortuito.
  • l’art. 2053 indica nel proprietario il soggetto responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina. Questo chiaramente a condizione che non sia dovuta ad un difetto di manutenzione o a un vizio di costruzione.

Del resto l’articolo 1117 del Codice civile inserisce la facciata ed il tetto dell’edificio nelle parti comuni e sulle stesse è l’amministratore del condominio che deve esercitare una particolare vigilanza.

In relazione quindi al caso in esame, la Cassazione ha escluso la responsabilità del proprietario in base ai seguenti due motivi:

  1. La responsabilità del proprietario per la rovina degli immobili può concretizzarsi solo in caso di danni derivanti dagli elementi strutturali dell’edificio o di elementi accessori in essa stabilmente incorporati. L’impianto antincendio non ha queste caratteristiche; nei casi rimanenti sussiste la fattispecie di danno da cosa in custodia di cui all’art. 2051 c.c.
  2. I lavori, dai quali è derivato l’incendio e i relativi danni, erano stati affidati all’impresa appaltatrice dal gestore / amministratore dell’edificio.

In generale l’amministratore può essere ritenuto responsabile?

Il codice penale non prevede un reato tipico dell’amministratore di condominio. Il fatto però che non ci siano fattispecie specifiche non esclude, per la giurisprudenza, la possibilità che lo stesso amministratore, durante la sua attività gestionale, possa commettere reati. Un esempio è il caso di violazione della normativa sulla sicurezza antincendio.

Tutto ruota intorno al fatto che l’amministratore di condominio, in qualità di mandatario dei condòmini, deve portare avanti il mandato assegnato dall’assemblea condominiale. Ciò con la diligenza del buon padre di famiglia, così come previsto dall’art. 1710 del codice civile e cioè con quella diligenza che è normale attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza ed accortezza (Cassazione n. 8099/1990).

Quindi la diligenza media rappresenta il parametro attraverso il quale va verificato l’operato dell’amministratore. Con questo parametro si valuterà se la sua condotta sia o meno adeguata in termini di rispetto delle obbligazioni alle quali è tenuto (Cassazione n. 24920/2017).

Dunque, l’amministratore, in quanto garante del fabbricato condominiale, può incorrere in profili di responsabilità penali e civili, che spesso si collegano nell’ambito della stessa vicenda.

Le tutele future

Il DM del 25 febbraio 2019, relativo alle norme antincendio negli edifici di civile abitazione, detta delle norme progettuali di particolare importanza. Tale decreto entrerà in vigore il 6 maggio 2020, con riferimento ai condomini soggetti alla normativa del rilascio del certificato di prevenzione incendi.

In sintesi, le attività di riqualificazione devono essere condotte in modo da limitare la propagazione degli incendi. Deve essere limitata la possibilità di incendio della facciata. Inoltre bisogna evitare che da questa si stacchino oggetti che possano mettere in pericolo l’esodo degli occupanti o l’intervento delle squadre dei vigili del fuoco e di soccorso. Leggi i nostri altri articoli riguardanti la sicurezza nel condominio o le ultime sentenze in materia di sicurezza.

Articolo tratto da Il Sole 24Ore