L’inquilino è responsabile delle morti da opere abusive

Il locatore non è tenuto a sapere cosa succede all’interno del capannone e non risponde per eventuali opere abusive realizzate dal conduttore. Forse non sono in molti a ricordarsi di un terribile fatto di cronaca avvenuto a Prato nel 2013. Sette operai morirono nell’incendio di un capannone dove lavoravano e dove era stato allestito abusivamente il loro dormitorio. Proprio perché dormivano lì non poterono sfuggire alle fiamme: il dormitorio era posizionato troppo lontano dall’uscita.

La responsabilità per opere abusive

A causa di una serie di circostanze e alla presenza di opere abusive in cartongesso; che avevano creato una zona dormitorio, erano stati chiamati in causa anche i proprietari del capannone. Due italiani che lo avevano affittato a un imprenditore cinese.

La Cassazione (sentenza 40259 depositata lo scorso 2 ottobre) ha ora ricostruito i terribili fatti, per arrivare alla conclusione che i due locatori sono completamente estranei ai fatti.

Il fatto e la presenza delle opere abusive

In sostanza, la Corte d’appello di Firenze aveva riformato la sentenza del Tribunale. Aveva infatti riconosciuto che i due locatori erano responsabili per negligenza e imperizia in relazione al reato di omicidio colposo. La Corte d’appello sosteneva che avevano assunto una posizione di garanzia. Tale posizione si espletava sia rispetto al pacifico godimento dell’immobile ma anche ai requisiti di sicurezza dello stesso. L’autore delle opere abusive, però, era lo stesso inquilino che occupava l’immobile dal 2008. Questo era stato appurato sia nella ricostruzione della Cassazione che in quella della Corte d’appello. Nel 2012, lo stesso inquilino, pur avendo risolto il contratto precedente, ne aveva stipulato uno nuovo a nome di una diversa società a lui riconducibile.

Per la Corte d’appello il nuovo contratto del 2012 avrebbe dovuto presupporre una consegna dell’immobile in perfetto stato di sicurezza al nuovo inquilino. Quindi tutte le opere abusive avrebbero dovuto essere rimosse, trattandosi di un capannone a uso industriale e non a uso promiscuo produttivo-abitativo.

L’intervento della Cassazione

Tuttavia la Cassazione ha individuato una sostanziale continuità di fatto nel rapporto locativo; anche se la società aveva cambiato nome, di fatto l’inquilino, un imprenditore cinese, era sempre lo stesso. Quindi non si era trattato di un nuovo rapporto ma della prosecuzione di quello precedente. Dunque non era possibile ascrivere una posizione di garanzia ai due locatori per le opere realizzate nel corso della locazione da chi era sempre rimasto nell’immobile.

Le conclusioni

In conclusione, afferma la Cassazione, grava sul conduttore e non sul locatore ottenere i permessi per eventuali opere edilizie nell’immobile da lui realizzate. Le attività svolte dal conduttore quindi (la costruzione del soppalco-dormitorio abusivo) non possono essere ricondotte a responsabilità del locatore. Dato che restituzione e consegna del bene sono state solo fittizie e il nuovo contratto era identico al precedente salvo il canone; nessuna posizione di garanzia sugli abusi può essere ricondotta al locatore, neppure, sottolinea la Cassazione, se ne fosse stato a conoscenza. Quindi la Cassazione ha cassato la sentenza senza rinvio perché il fatto ascritto ai locatori (omicidio colposo) non sussiste.

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Articolo tratto da Il Sole 24Ore