Supercondominio: antincendio e impianti promiscui
Con la nuova normativa antincendio (DM 25 gennaio 2019) si possono dare indicazioni sui casi emersi in questi mesi, soprattutto in tema di supercondominio. Infatti sono state introdotte, oltre a quelle sulla sicurezza antincendio delle facciate degli edifici, ulteriori prescrizioni. In particolare per quanto riguarda gli stabili destinati a civile abitazione, nuovi ed esistenti, di altezza superiore a 12 metri. Il tutto da applicarsi entro il 6 maggio 2020, a carico degli amministratori condominiali.
Il soggetto responsabile
La legge non individua espressamente il soggetto responsabile per gli edifici condominiali. Le norme si riferiscono al “soggetto responsabile dell’attività”. Per gli edifici condominiali, nessuno ha mai avuto dubbi nel fatto di riconoscerlo con l’amministratore di condominio.
Attività e non tipologie
La legge si riferisce ad attività e non a tipi di immobili. Infatti se, per esempio, ci si fosse riferiti alla destinazione dei beni, sarebbe sorto il problema di coordinare la disciplina antincendio con quella urbanistica.
Attività diverse nell’edificio
Per molto tempo i professionisti del settore si sono trovati alle prese con fabbricati, anche in caso di supercondominio, a destinazione multipla e/o mista. In questi casi una delle difficoltà consisteva nel ricercare i rischi di incendio presenti, richiesti dagli Enti che poi rilasciavano i permessi previsti (spesso il Comune).
Attualmente, invece, il caso potrebbe rientrare nella previsione del n. 73 dell’allegato I: “edifici e/o complessi edilizi a uso terziario e/o industriale. In cui è presente promiscuità strutturale e/o dei sistemi delle vie di esodo. Ovvero impiantistica con presenza di persone maggiore alle 300 unità, o di superficie maggiore di 5.000 mq”.
La struttura sarebbe soggetta ai relativi adempimenti in caso di superamento delle soglie specificate. Se la destinazione è solo abitativa, la applicazione del Dpr 151/2011 è solo per edifici di altezza superiore ai 12 metri (n. 77 dell’allegato I).
Supercondominio con più edifici
Nel caso in cui nel complesso edilizio siano presenti strutture incluse nell’allegato I al Dpr 151/2011, e pertanto soggette ai relativi adempimenti. Occorrerà verificare se i singoli edifici possano considerarsi separati dal resto del complesso edilizio. Se si tratta di strutture di idonea resistenza al fuoco e con impianti e vie di esodo propri. Queste non saranno considerate ai fini del computo dei parametri fissati per le attività di cui al n. 73 dell’allegato I.
Nel caso contrario (promiscuità impiantistica) le stesse attività saranno computate ai fini del raggiungimento delle soglie di applicabilità.
La promiscuità impiantistica si presenta ogni qual volta un certo impianto considerato come fonte di innesco. Si pensi ad esempio ad un impianto elettrico o di distribuzione di fluidi infiammabili, combustibili o comburenti. Può determinare la propagazione dell’incendio agli ambienti limitrofi.
Responsabile e supercondominio
Il responsabile è l’amministratore della struttura condominiale o amministratore del supercondominio di cui fanno parte tutti i soggetti proprietari o comproprietari del complesso residenziale. Oltre che parti o impianti comuni che siano stati considerati ai fini della verifica del superamento delle soglie di cui si è detto. A parte la gestione ordinaria delle parti comuni sarà necessario quindi valutare anche questi aspetti.
In altri termini, se nel complesso edilizio esiste anche un solo impianto che possa essere considerato fonte di innesco comune a unità immobiliari situate in edifici condominiali diversi. La figura del responsabile non potrà essere considerata in capo all’amministratore di ciascun edificio condominiale ma deve essere rilevata in capo all’amministratore del supercondominio.
Occorre, infine, anche considerare l’ipotesi in cui la promiscuità si estende oltre l’ambito di operatività oggettiva di un singolo condominio, coinvolgendo unità immobiliari che non vi sono comprese. In tali casi pare preferibile riferirsi a quanto accade nei condomìni privi di amministratore.
Se non si vuole affermare che nessuno è responsabile, occorre quindi concludere che i responsabili saranno solo i singoli proprietari delle unità immobiliari.
Conclusioni
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